平成２９年の民法改正で、保証人に関するルールが変更されました。施行日である令和２年（２０２０年）４月１日以降に賃貸借契約が締結された場合は保証人の責任について改正後（新法）のルールが適用されますが、施行日前から続いている賃貸借契約が施行日後に更新された場合、保証人の責任は旧法によるのか、それとも新法が適用されるのでしょうか。

１、民法改正による保証人に関する規律
　改正民法で保証人に関するルールが大きく変わりました。まず、①保証契約は書面として調印することが必要となりました（民法４４６条２項、３項）。②次に、根保証（特定の債務だけではなく、主債務者と債権者の間で将来にわたって発生する債務を包括的に保証する契約）について保証人が個人である場合は，「極度額」を定めることが必要となりました。極度額を定めない保証契約は無効となります（４５６条の２）。

２、賃貸借契約の更新に伴う保証契約の新法適用の有無
　賃貸借契約における賃借人の債務の「保証契約」は賃貸借契約に付随して締結されるのが一般的ですが、「保証契約」は賃貸人と保証人間の契約であることから、保証契約の締結時を基準として新法が適用されるか否かが定まることになります。
（１）令和２年（２０２０年）４月１日以降に賃貸人と賃借人が賃貸借契約を合意更新するが、保証人が合意に参加しない場合、賃貸人と保証人間の保証契約については新たな保証契約を締結したことになりません。したがって、保証人については改正前の規定が適用されます。なお，賃貸借契約の保証人は更新に関与していない場合でも、賃貸借契約が続く限り保証契約も続くことと解されています（最高裁判所平成９年１１月１３日判決）。
（２）令和２年（２０２０年）４月１日以降に賃貸人と賃借人が合意更新をし、その際、保証人が合意に参加する場合、保証契約を新たに締結したことになるので、保証人について改正後の民法が適用されることになります。
（３）令和２年（２０２０年）４月１日以降に賃貸人と賃借人間の賃貸借契約が法定更新された場合、賃貸人・保証人間では新たな保証契約を締結しているわけではないので、改正前の規定が適用されます。
（４）令和２年（２０２０年）４月１日以降に賃貸人と賃借人間の賃貸借契約が自動更新された場合、賃貸借契約自体は新法が適用されますが（※）、賃貸人・保証人間ではやはり新たな保証契約は締結されていないので、改正前民法が適用されます。

※賃貸借契約書の中で自動更新のルールが設定されているのが一般です。当事者（賃貸人と賃借人）が何もしなくても更新されるという意味では法定更新と同じですが、結論は異なります。自動更新の具体的な条項にはいろいろな文言のものがありますが、要するに当事者が契約を終了させない場合に更新されるというもので、そこでは当事者が契約を終了させないという判断が介在しているともいえます。したがって、賃貸人と賃借人の意思が一致した（合意した）とも受け取れますので、令和２年（２０２０年）４月１日以降の自動更新の賃貸借契約には改正後の規定が適用されると考えられます。

３、新法適用による取り扱いの差異
　保証人に改正後の民法の規定が適用される場合、賃貸人としては、極度額について保証人と交渉して一定の金額を了解してもらう必要が出てきますが、他方、改正前の規定が適用されるままであれば保証の金額（極度額）の制限はないままとなります。