～令和8年4月、不動産に関する住所・氏名の変更登記が義務になりました～

１、はじめに
　不動産登記簿を見ても、所有者やその連絡先が分からない「所有者不明土地」が全国で増加し、周辺の環境悪化や民間取引・公共事業の阻害が生ずるなど、社会問題となっています。
　この問題を解決するため、ここ数年で様々な法整備がなされてきました。令和6年4月に始まった相続登記の義務化は、多くの方の記憶に残っていると思います。その「第二弾」が、令和8年4月1日から動き出しました。不動産の所有者は、住所や氏名が変わったら、2年以内にその変更を登記しなければなりません。
　相続登記と違い、こちらは「引っ越したことがある不動産所有者」であれば誰にでも関係します。転勤で住所が変わった方、結婚や離婚で姓が変わった方、本店を移転した法人なども対象になります。

２、何が義務になったのか
　不動産の登記簿には、所有者の住所と氏名（法人であれば本店と商号）が記録されています。これまで、その内容が実際と食い違っていても、直すかどうかは所有者の任意でした。今後は、変更があった日から2年以内に登記を申請することが義務となります。正当な理由なくこれを怠ると、登記官からの催告を経たうえで、5万円以下の過料が科される可能性があります。
　見落とされがちなのが、施行日より前の変更も対象になるという点です。10年前の引っ越しであっても、登記簿が当時のままなら義務の対象で、令和10年3月31日までに対応する必要があります。

３、手間を省く「スマート変更登記」
　とはいえ、引っ越しのたびに登記を申請するのは負担です。そこで用意されたのが、法務局が職権で登記を直してくれる仕組み（いわゆるスマート変更登記）です。
　あらかじめ「検索用情報」（氏名・生年月日・住所など）を法務局に申し出ておくと、法務局が定期的に住民基本台帳ネットワークに照会し、住所や氏名の変更を把握したときに、ご本人の了解を得たうえで登記官が職権で登記を更新してくれます。法人の場合は、会社法人等番号が登記されていれば同様の扱いになります。

４、「正当な理由」があれば過料は科されません
　義務違反が直ちに過料に結びつくわけではありません。たとえば、検索用情報の申出はしたのに職権登記がまだ済んでいない場合、市町村合併など行政区画の変更による住所変更の場合、重い病気で手続ができない場合、DV被害等で避難を余儀なくされている場合、経済的に困窮して費用を負担できない場合などは、正当な理由があるものと解されます。
　ただし、「知らなかった」「忘れていた」は理由になりません。また、催告を受けた段階で申請すれば過料は科されない扱いですので、法務局から通知が届いたら放置しないことが肝心です。

５、おわりに
　登記簿の住所が古いままだと、過料の問題にとどまらず、不動産を売却するときや融資を受けるときに、結局その場で変更登記を求められます。相続が発生した後では、住所の変遷を証明する書類を集める手間が一段と増えます。ご自宅や共有名義の実家について「そういえば登記はどうなっているだろう」と思われた方は、この機会に登記事項証明書を一度取り寄せてみてください。
　当事務所では、相続や不動産のご相談の際に、登記簿の状況もあわせて確認していますのでどうぞお気軽にご相談ください。