１、はじめに

不動産取引（売買・賃貸）において、当該物件における自殺、他殺、事故死、孤独死などがあった場合、心理的な抵抗を生じさせる事由（心理的瑕疵）として、取引を仲介する宅建業者が買主・借主に対して告知義務を負うことがあります。裁判例上、宅建業者が心理的瑕疵について告知義務を怠った場合には、買主・借主からの契約の解除や損害賠償請求が認められてきました。

もっとも、宅建業者が告知義務を負う場面や期間について明確な基準を示す最高裁判例が存在しないため、それらの点について実務における議論はやや不明瞭な状況にありました。

そのような中、令和２年２月より、国交省において、「不動産取引における心理的瑕疵に関する検討会」が開催され、居住用建物における人の死の告知について、学識経験者による議論を行い、過去の裁判例の蓄積の状況等も踏まえて、可能な範囲で「現時点で妥当と考えられる一般的な基準」として、令和３年10月に国交省から、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（以下、この記事では「ガイドライン」と呼びます）が出されました。

以下では、今回のガイドラインが示した基準について解説いたします。

２、対象不動産における自然死又は日常生活の中での不慮の死亡

自然死のほか、自宅の階段からの転落や入浴中の溺死、転倒事故、食事中の誤嚥など日常生活の中で生じた不慮の事故による死について、ガイドラインは原則的に賃貸借・売買のいずれの場合も告知は不要であるとしています。

ただし、例外的に対象不動産において、過去に人が死亡し、長時間にわたって人知れず放置されたこと等に伴い、いわゆる特殊清掃や大規模リフォーム等が行われた場合には、通常の自然死等の場合と比べて契約締結の判断に重要な影響を及ぼし得るため、賃貸借取引における自殺や他殺の場合に準じた告知義務（死亡から概ね３年間の告知義務）を負うものとされています。

なお、対象不動産における事案ではありませんが、賃借した居室の階下の部屋で半年以上前に詳細不明の自然死があったという事案において、「社会通念上、賃貸目的物にまつわる嫌悪すべき歴史的背景等に起因する心理的結果に該当するものとまでは認め難い」と判示した裁判例（東京地裁平成18年12月6日判決）があり、ガイドラインが出される前から自然死が心理的瑕疵に該当しないことを示した裁判例と理解されていました。

ガイドラインは自然死に関する従来からの裁判例に関する議論を参照し、基準を明確化したものと考えられます。

３、対象不動産における上記２以外の死（自殺、他殺、事故死）
（１）賃貸借取引の場合

ガイドラインによると、対象不動産における上記２以外の死（自殺、他殺、事故死）について、賃貸借取引の場合には、死亡が発覚してから概ね３年間が経過した後は、原則として告知しなくてもよいものとされています。

ただし、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案はこの限りではないとされているため、センセーショナルな報道がなされがちな他殺事案では、３年よりも長い期間にわたる告知が要請されることも十分に想定されます。

なお、焼死などによる事故死は自然死や日常生活の中での死亡とは区別されるため、自殺や他殺の場合と同じ枠内で告知義務を検討することになります（焼死について「自然死とは異なって理解され」るとして売買契約において３年７か月前の失火事故につき告知義務を認めた裁判例として東京地裁平成22年3月8日判決があります）。
（２）売買取引の場合

ガイドラインは売買取引については明確な基準を示しておらず、従前のように個別検討を要します。

裁判例では、マンション一室における他殺が疑われる態様での家族２名の死亡及び近隣マンションでの２名の飛び降り自殺について死亡から８年９か月後の告知義務を認めた事案（大阪地裁平成21年11月26日判決）、土地上の建物取壊後、分譲を目的とした土地建物の売買において７年前の建物(取壊前)での殺人事件につき告知義務を認めた事案（神戸地裁平成28年7月29日判決）などがあり、これらの裁判例を踏まえ、概ね死亡から10年程度を告知義務の基準とする見解も提唱されています。

しかし、土地売買で、かつてそこに存在した建物内で発生した約50年前の猟奇殺人につき心理的瑕疵を認めた事案（東京地裁八王子支部平成12年8月31日判決）もあります。この事案は事故発生地域が農山村地帯であり、地元住民に事件の記憶が残っていて、そのような経緯から長期間その区域自体が未開発であったという事情が認められる特殊な事案ですが、売買事案において画一的な告知期間を設けることの難しさを示しています。　

売買取引における自殺、他殺、事故死の事案における告知期間については、今後も裁判例や議論の集積が待たれるところです。　　

４、対象不動産の隣接住戸又は借主もしくは買主が日常生活において使用しない集合住宅の共用部分における上記２以外の死（自殺、他殺、事故死）

ガイドラインによると、賃貸借・売買のいずれの場合にも原則的に告知しなくてよいものとされています。

裁判例でも、単身用マンションの賃貸借契約において、隣室の居住者の自殺について告知義務を否定した事案（東京地裁平成26年8月5日判決）、居住等を目的とした分譲マンションの購入につき、建築工事中にエレベーターシャフト内で作業員２名が転落死した点につき、心理的瑕疵には該当しないとした事案（東京地裁平成26年4月15日判決、同24年4月17日判決、同23年5月25日判決）があり、ガイドラインも裁判例の傾向を踏襲したものと思われます。

５、おわりに

ガイドラインは人の死の告知に関してこれまでの不明瞭な議論に一石を投じるものであり、実務的に重要な意義を有するものであると思われます。

もっとも、ガイドラインはそれに従うことで民事上の責任が免責されたり、裁判所の判断を拘束したりするものではないので、位置づけとしてはあくまで「一般的な基準」にとどまることに留意する必要があります。心理的瑕疵の告知義務の範囲を判断するにあたっては、ガイドラインを前提に、裁判例も参照しながら、事案ごとの個別事情（例えば、不動産の利用目的、居住形態、事件の重大性・残虐性、事件のあった建物の取壊しの有無、事件からの経過年数、地域住民の流動性等）を十分に考慮しなければなりません。

不動産の売買・賃貸を行うにあたって、ガイドラインがそのまま適用される事案か否かお悩みの方は弁護士までご相談ください。