～抵当不動産の賃借人は、物上代位による賃料債権の差押え前に賃貸人との間でした、抵当権設定登記の後に取得した賃貸人に対する債権と上記差押え後の期間に対応する賃料債権とを直ちに相殺する旨の合意の効力を抵当権者に対抗できない～

第１　事実の概要
１　Ａは、平成２９年１月、Ｙ（賃借人）との間で、建物（以下「本件建物」という。）を次の約定で賃貸する契約（以下「本件賃貸借契約」という。）を締結し、同年１０月１日、本件建物をＹに引き渡した。
（１）期 間
　平成２９年１０月１日～平成３９年（令和９年）９月３０日
（２）賃 料
　月額１９８万円（引渡日から２か月間は月額９９万円）
　毎月末日までに翌月分を支払う。
２　Ｙは、平成２９年９月、Ａに対し、弁済期を平成３０年４月３０日、無利息、遅延損害金を年２割として９９０万円を貸し付けた（以下、この貸付けに係る債権を「Ｙ債権１」という。）。
３　Ａは、平成２９年１０月２６日、Ｘのために、本件建物について極度額を４億７４００万円とする根抵当権（以下「本件根抵当権」という。）を設定し、その旨の登記をした。
４　Ｂは、平成２９年１１月、Ｙから弁済期を平成３０年４月３０日として３０００万円を無利息で借り受け、また、Ｙとの間で、Ｙに対する建築請負工事に係る債務１０００万円について、弁済期を同日とすることを約した。
　Ａは、平成２９年１１月、Ｙに対し、Ｂの上記の各債務につき書面により連帯保証をした（以下、これに基づくＹの連帯保証債権を「Ｙ債権２」といい、Ｙ債権１と併せて「Ｙ債権」という。）。
５　Ｙは、平成３０年４月３０日、Ｙ債権について、Ａから１０万円の弁済を受け、Ａとの間で残債権合計４９８０万円の弁済期を平成３１年１月１５日に変更する旨合意した。
　Ｙは、平成３１年１月１５日、Ａとの間で、本件賃貸借契約における同年４月分から平成３２年（令和２年）１月分までの賃料の全額１９８０万円及び同年２月分から平成３４年（令和４年）２月分までの賃料のうち３０００万円（各月１２０万円）の合計４９８０万円の債務について、期限の利益を放棄した上で、この債務に係る債権（以下「本件賃料債権」という。）をＹ債権と対当額で相殺する旨の合意（以下「本件相殺合意」という。）をした。
６　Ｘは、令和元年８月７日、大阪地方裁判所に対し、本件根抵当権に基づく物上代位権の行使として、本件賃貸借契約に係る賃料債権のうち、差押命令の送達時に支払期にある分以降４０００万円に満つるまでの部分を差押債権とする差押命令の申立てをした。
　上記申立てに基づき、同月９日、差押命令（以下「本件差押命令」という。）が発せられ、同月１４日、Ｙに送達され、同年１２月９日、Ａに送達された（以下、本件差押命令により差し押さえられた賃料債権を「本件被差押債権」という。）。
７　Ｙは、令和３年５月１９日までに、Ｘに対し、本件被差押債権の弁済として、令和２年２月分から令和３年４月分までの各月分につきそれぞれ７８万円（賃料月額１９８万円から本件相殺合意の対象とされた１２０万円分を控除したもの）及び同年５月分につき４０万円の合計１２１０万円を支払った。
８　Ｘは、本件差押命令により、本件賃料債権のうち、本件差押命令がＹに送達された後の期間に対応する令和元年９月分から令和３年４月分までの３９６０万円及び同年５月分のうち４０万円の合計４０００万円を差し押さえたと主張して、これから上記の支払分を控除した部分（以下「本件将来賃料債権」とい う。）についての支払を求めているところ、Ｙは、本件相殺合意の効力をＸに対抗することができると主張して争っている。
【概略】
①平成１９年１０月１日～
　Ａ→Ｙ　本件建物賃貸
②平成２９年９月
　Ｙ→Ａ　９９０万円貸付（Ｙ債権１発生）
③平成２９年１０月
　Ａ→Ｘ　本件建物に根抵当権設定・登記
④平成２９年１１月
　Ａ→Ｙ　ＢのＹに対する４０００万円の債務を連帯保証（Ｙ債権２発生）
⑤平成３０年４月３０日
　Ａ→Ｙ　１０万円弁済
　ＡとＹ　残債権合計４９８０万円の弁済期を平成３１年１月１５日に変更する旨合意
⑥平成３１年１月１５日
　ＡとＹ　本件相殺合意
⑦令和元年８月１４日
　Ｘが申し立てた差押命令　Ｙに送達
⑧令和３年５月１９日まで
　Ｙ→Ｘ　１２１０万円を弁済

第２　原審の判断
　１　結論
　　　Ｘの請求を棄却。
　２　理由
　抵当不動産の賃借人が、抵当権者による物上代位権の行使としての差押えがされる前に、賃貸人に対する債権を自働債権とし、弁済期未到来の賃料債務について期限の利益を放棄して同債務に係る債権を受働債権とする相殺の意思表示をした場合には、相殺の効力を否定すべき理由はなく、その後に抵当権者が当該債権を差し押さえたとしても、差押えの効力が生ずる余地はない。
　このことは、合意による相殺をした場合であっても同様であって、Ｙは、Ｘに対し、本件相殺合意の効力を対抗することができる。

第３　最高裁判所の判断
　１　結論
　　　原判決破棄。Ｘの請求を認容
　２　理由
（１）賃借人が、差押えがされる前に、賃貸人との間で、登記後取得債権と将来賃料債権とを直ちに対当額で相殺する旨の合意をした場合であっても、物上代位により抵当権の効力が将来賃料債権に及ぶことが抵当権設定登記によって公示されており、これを登記後取得債権と相殺することに対する賃借人の期待を抵当権の効力に優先させて保護すべきといえない。
　そうすると、上記合意は、将来賃料債権について対象債権として相殺することができる状態を作出した上でこれを上記差押え前に相殺することとしたものにすぎないというべきであって、その効力を抵当権の効力に優先させることは、抵当権者の利益を不当に害するものであり、相当でないというべきである。
　したがって、抵当不動産の賃借人は、抵当権者が物上代位権を行使して賃料債権を差し押さえる前に、賃貸人との間で、登記後取得債権と将来賃料債権とを直ちに対当額で相殺する旨の合意をしたとしても、当該合意の効力を抵当権者に対抗することはできないと解するのが相当である。
（２）以上を踏まえて本件につき検討すると、本件相殺合意の効力がＹに対する本件差押命令の送達前に生じたか否かにかかわらず、本件相殺合意により本件将来賃料債権と対当額で消滅することとなる対象債権が本件根抵当権の設定登記の後に取得された本件被上告人債権２であるときは、Ｙは、本件相殺合意の効力をＸに対抗することはできないこととなる。
　そして、前記事実関係等によれば、平成３０年４月３０日に弁済された１０万円及び本件賃料債権のうち本件差押命令の送達前の期間に対応する賃料債権９９０万円（平成３１年４月分から令和元年８月分までの賃料債権）は、まず本件被上告人債権１に充当されることになり、本件被上告人債権１（９９０万円）はこれによりその全部が消滅しているから、本件相殺合意の効力により本件将来賃料債権と対当額で消滅することとなる対象債権は本件被上告人債権２のみである。そうすると、Ｙは、物上代位権を行使して本件将来賃料債権を差し押さえた根抵当権者であるＸに対し、本件相殺合意の効力を対抗することはできない。

→２７９０万円（４０００万円－１２１０万円）の支払い義務を負う。

以上